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如何进行对城市居民小区的物业管理添加时间:2018-10-30
  近年来,随着我市城市建设快速发展,住宅规模化不断壮大,物业管理工作在我市逐步推开。物业管理对改善居住环境、促进和谐社区建设、提高城市品位发挥了积极作用。新的城市规划,建设安居、宜居、和谐的百万人口城市,必须进一步推动、规范这项工作的开展,根据市政协2008年工作安排,市政协法制委在郑增强副主席的带领下,组织部分政协委员,于10月下旬,对市区居民小区物业管理情况进行了调研。调研组听取了市房管局的情�介绍,深入到部分居民小区进行了实地察看,召开了部分物业管理企业经理参加的座谈会,并向业主发放调查问卷征求意见。现将调查情况报告如下。
  一、基本情况
  我市市区物业管理工作经过近几年的发展,已形成了类型各异、层次广泛、形式多样的局面。据调查,我市居民小区目前主要有五种管理方式:一是物业管理公司加小区家政服务型;二是开发商售后代管物业型;三是业主联合自主管理型;四是机关单位集资管理型;五是无人管理型。
  市区有资质的物业管理企业共15家,其中二级资质企业10家,三级资质企业5家,从业人员共338人;市区18个较具规模的居民小区,总建筑面积150多万平方米。其中16个小区成立了业主委员会。在实行物业管理的居民小区中,成立业主委员会的都由业主委员会和物业管理企业签订了《物业服务合同》,没有成立业主委员会的都由开发建设单位与物业管理企业签订了《前期物业管理服务合同》或《委托合同》。
  为做好物业管理工作,近年来,我市主要采取了以下几项措施:加大宣传力度,增强业主的物业消费意识。通过发放宣传资料,开展政策法规咨询,召开座谈会等方式,广泛宣传《物权法》、《物业管理条例》及相关政策法规,使市民更多地了解、参与、支持物业管理,为物业管理工作营造了较好的氛围;加大培训力度,提高物业管理人员素质。组织各物业管理企业经理、管理人员举办培训班,提高了从业人员的素质。组织有关人员学习外地先进经验,规范物业服务,提高管理质量,收到了较好的效果;加大监管力度,推动物业管理行业健康发展。******了《黄骅市物业管理暂行办法》、建立了《专户维修资金管理办法》等文件,为我市物业管理行业的健康发展提供了政策保障。依据建设部《物业管理企业资质管理办法》制定了规范的运作程序,将不符合条件的物业管理企业提前拒之门外,较好地保证了物业管理企业的服务质量,对物业管理行业的健康发展起到了推动作用;加大指导力度,完善业主自治制度。加大对各居民小区业主委员会的指导,积极创造条件筹建业主委员会,制定业主文明公约,明确权利和义务,使广大业主对自身的权力和义务有了进一步了解,对实行自治管理重要意义的认识有了进一步提高。广大业主积极支持和配合业主委员会、物业管理企业开展工作,共同建好小区、管好小区的浓厚氛围正在逐步形成。通过以上工作,市区物业管理整体水平有了较大提高。
  二、存在问题
  市区居民小区物业管理工作虽然取得了一定成绩,但存在的困难和问题也不容忽视。主要表现在以下几个方面:
  一是业主与物业管理企业矛盾日益尖锐,不稳定因素开始凸现。作为发展中的城市,黄骅最早建设的大部分楼房小区处于无物业管理和物业管理不规范阶段,这样的小区环境谈不上优美,只能保证居住的基本条件,业主的诉求也较低,矛盾是隐性的;另一部分是近几年建设的有物业管理的小区,大多存在这样那样的问题,或房屋质量存在问题,或暖气不热、水压不足,或绿化不达标、安全无保障等等,这些问题直接影响了业主的正常生活,但物业管理企业又无力解决,业主很不满意,因此,业主与物业管理企业的矛盾很多,关系比较紧张。有的业主消费意识差,仍有计划经济福利物业意识,对政府及相关部门有依靠性,造成有的业主与物业管理企业吵架,有的到有关部门上访,据调查,有的小区居民联合集体拒交物业管理费。出现矛盾解决不及时,不合理,致使不良影响扩大,物业管理企业为了生存只好减少人员和投入,降低服务标准,甚至退出,造成有的小区至今无人参与物业管理的瘫痪状态,如此恶性循环,既造成物业管理企业普遍亏损,也给业主生活带来不便,影响了社会的和谐稳定。
  二是业主自我管理意识欠缺,业主委员会尚未真正发挥作用。由全体业主民主推选产生的业主委员会是广大业主的自治组织,在物业管理工作中起着联系业主与物业管理企业,消除隔阂,增进了解的重要作用,但有的业主对物业管理情况漠不关心,业主大会不能顺利召开,民主决策的作用得不到有效发挥。有些小区在入住几年后仍没有召开过业主大会,没有成立业主委员会,物业管理仍处于前期物业管理状态,业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。有的小区虽然成立了业主委员会,但并不是由业主大会选举产生,而往往是由建设单位或开发商指定产生,其成员对物业管理相关知识了解甚少,对其职责认识不清,缺乏足够的知识、精力和热情,业主委员会形同虚设,不能发挥应有作用。甚至只顾自己沾光,不替广大业主维权。